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房地产
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资本化率(Cap Rate)
Capitalization Rate
cap率=NOI/物业价值×100% · NOI=毛收入−运营(不含贷款) · 7万/100万=7%
Real-estate · income approach
现金回报率(Cash-on-Cash)
Cash-on-Cash Return
=年税前现金流/投入现金×100% · 投入=首付+过户+装修 · 1.2万/15万=8%
Real-estate · leveraged yield
总租金乘数(GRM)
Gross Rent Multiplier
GRM=价格/年毛租金 · 越低越划算 · 100万/年租10万=10 · 约回本年数
Real-estate · quick screen
偿债覆盖率 DSCR
Debt Service Coverage Ratio
DSCR=NOI/年还本付息 · 贷方要求≥1.25 · <1.0收入不够还贷
Real-estate finance · lending metric
贷款价值比 LTV
Loan-to-Value (LTV)
LTV=贷款/价值×100% · 权益%=100−LTV · 常规上限80% · 越高杠杆越大
Real-estate finance · lending metric
每平方英尺单价
Price per Square Foot
$/平尺=价格/面积 · 对比可比物业benchmark判高低估
Real-estate valuation · comps metric
房贷月供 (PITI)
Mortgage Payment (PITI)
P&I=P·r(1+r)^n/((1+r)^n−1)+税+险 · 30万@6%30年≈$1799 PITI≈$2199
Real-estate finance · amortization
出租房总回报率 (ROI)
Investment Property ROI
总ROI=(现金流+增值+本金偿还)/投入×100% · 三大财富驱动
Real-estate investing · total return
空置率与有效毛收入
Vacancy & Effective Income
EGI=潜在毛租金×(1−空置率)+其他收入 · 空置吃掉收入
Real-estate operations · income underwriting
1% 租金法则
The 1% Rule
月租≥买价1%则现金流正 · 比率=月租/价格×100% · 快筛工具
Real estate · rental cash-flow screen
保本出租率
Break-even Occupancy
=(运营+年还贷)/潜在毛收入×100% · 覆盖成本最低入住率 · 越低越安全
Real estate · vacancy risk floor
增值与净值增长
Appreciation & Equity Growth
未来值=价格·(1+增值)^年 · 权益=未来值−剩余贷款 · 增值+摊还双驱动
Real estate · two wealth drivers